Majitelé starších domů, pozor. Brusel chystá pravidla, kvůli kterým se i obyčejná rekonstrukce může pořádně prodražit

Představte si, že chcete vyměnit okna a zateplit štít. Řemeslníci přijedou, práce běží. Jenže ve chvíli, kdy zásah překročí čtvrtinu celkové plochy obálky domu, přestáváte být člověk, co si opravuje barák, a stáváte se stavebníkem s povinností splnit energetické požadavky a doložit je průkazem energetické náročnosti budovy. Tohle není budoucnost. Tohle je platný český zákon. A právě tady se „obyčejná rekonstrukce“ prodražuje, ne kvůli abstraktnímu cíli z Bruselu, ale kvůli konkrétnímu paragrafu, na který spousta vlastníků narazí nepřipravená.

Co vlastně směrnice po Česku chce

Směrnice EPBD nepracuje s pojmem „starší dům“ a nikomu individuálně nepřikazuje okamžitě zateplit. Pracuje s celostátním průměrem: Česko musí zajistit, aby průměrná spotřeba primární energie celého fondu obytných budov klesla do roku 2030 nejméně o 16 % oproti roku 2020 a do roku 2035 o 20–22 %. Nejméně 55 % tohoto snížení má přijít z renovací 43 % energeticky nejnáročnějších obytných budov.

Jak toho stát dosáhne, je na něm. Musí připravit národní plán renovací, návrh měl být hotový do konce roku 2025, finální verze má být odevzdána do konce roku 2026. Právě tam se propíšou domácí cíle a nástroje. Žádný plošný příkaz „oprav dům do roku 2030″ z toho neplyne.

Kde se rekonstrukce prodraží už dnes

Klíčový zlom je v zákoně č. 406/2000 Sb. a jeho definici „větší změny dokončené budovy“. Pravidlo je prosté: pokud zásah zasáhne více než 25 % celkové plochy obálky budovy, jde o větší změnu. A ta spouští kaskádu povinností:

• Energetické požadavky — stavebník musí splnit parametry stanovené vyhláškou pro celou budovu nebo alespoň pro měněné konstrukce a systémy.
• Průkaz energetické náročnosti (PENB) — musí být zpracován energetickým specialistou. Zákon cenu nestanoví; na trhu se pohybuje v řádu tisíců až nižších desetitisíců korun podle velikosti domu.
• Sankce za nesplnění — u nepodnikající fyzické osoby až 200 000 Kč, u firmy až 5 000 000 Kč.

U menších oprav, třeba výměna několika oken nebo oprava části fasády, se řeší požadavky jen na měněné prvky. Rozdíl v nákladech může být zásadní. Problém je, že hranici 25 % laik odhadne těžko. U hraničních případů se podle nás vyplatí nechat si plochu spočítat projektantem ještě před zahájením prací. Zjistit to až na stavebním úřadě je pozdě.

Druhá situace, která vlastníky překvapuje, je prodej nebo pronájem. PENB musí zajistit prodávající a předat ho kupujícímu. Kdo to neudělá, riskuje pokutu až 50 000 Kč. Výjimka existuje pro budovy postavené a naposledy výrazněji měněné před 1. lednem 1947, ale jen pokud se obě strany písemně dohodnou. Nestačí tedy jen stáří domu; rozhoduje i to, zda na něm po roce 1947 neproběhla větší změna.

Česká novela: co se chystá a kdy

Ministerstvo průmyslu a obchodu připravilo návrh novely zákona o hospodaření energií, který má do českého práva převést požadavky směrnice. V době psaní článku jde o materiál v mezirezortním připomínkovém řízení, tedy zatím neplatný zákon. Návrh počítá s účinností prvním dnem měsíce po vyhlášení, část ustanovení má nabýt účinnosti až 1. ledna 2028. Přesné datum schválení zatím není známé.

Co je důležité: základní logika povinností při větší rekonstrukci a při prodeji se nemění. Novela má zpřesnit transpozici evropských cílů, upravit administrativu a metodiku. Čekat s rekonstrukcí čistě „až se to vyjasní“ proto nedává velký smysl, dnešní pravidla platí bez ohledu na osud novely.

Kolik domů je ve hře a kde hledat peníze

Česko má podle návrhu Strategie renovací budov celkem 2 169 166 rodinných domů. Z těch, které mají vydaný platný PENB v evidenci ENEX, spadá do nejhorších tříd E, F a G dohromady 52 107 objektů. Reálný počet energeticky náročných domů je nepochybně vyšší, většina starších rodinných domů průkaz nikdy nepotřebovala, takže v evidenci chybí.

Právě na tyto domy míří program Nová zelená úsporám. V rámci NZÚ Light mohou domácnosti s nízkými příjmy vlastnící neúsporný rodinný dům v třídě E–G získat:

• až 250 000 Kč na zateplení, okna a dveře,
• až 150 000 Kč na nový zdroj tepla nebo obnovitelné zdroje energie,
• celkem tedy až 400 000 Kč.

iZdroj fotografie: Pixabay

Žádosti se podávají elektronicky přes portál SFŽP, příjem běží od 25. června 2026 do 31. října 2029 nebo do vyčerpání alokace. Důležitý detail: od 1. ledna 2025 nesmějí členské státy EU poskytovat finanční pobídky na nové samostatné kotle na zemní plyn, olej nebo uhlí. Kdo plánuje výměnu zdroje, měl by s tím počítat, dotace půjdou jen na obnovitelná nebo hybridní řešení.

Kdy jednat a kdy počkat

Pokud dům neprodáváte a nechystáte větší rekonstrukci, žádný individuální termín typu „do roku 2030 musíte opravit“ neexistuje. Pokud ale rekonstrukci plánujete, české energetické povinnosti platí už teď a otevřený dotační program je silný argument pro jednání dřív než později. Vyčkávat má smysl jen u hraničních případů, kde finální znění novely může změnit administrativní detaily.

Nejdražší na celém příběhu totiž není „Brusel“. Je to moment, kdy vlastník zjistí, že jeho oprava fasády a oken právě překročila magických 25 % obálky, a z běžné údržby se stal projekt s průkazem, požadavky a potenciální pokutou.