V Řecku prodávají celý ostrov za cenu garsonky v Praze. Má to však jeden háček

Když se řekne „soukromý řecký ostrov“, většina lidí si představí bílé útesy, kotvící jachtu a vilu s výhledem na západ slunce. Makri má útesy i výhled. Má rozlohu necelého jednoho čtverečního kilometru, 4,5 kilometru pobřeží a polohu v souostroví Echinady, třicet kilometrů východně od Kefalonie. Nemá ale jedinou stavbu, jedinou přípojku a, jak se ukazuje, ani reálnou šanci, že na něm v dohledné době něco vyroste. Právě proto jeho cena za čtyři roky spadla z milionů eur na částku, za kterou si v Praze koupíte malý byt.

Šest milionů korun za ostrov, a za garsonku v Praze

Přepočet kurzem ECB z 22. května 2026 dává 247 000 eur na přibližně 5,99 milionu korun. Jak moc je to „cena garsonky“? Záleží, kterou garsonku myslíte. Podle dat Brivo za první čtvrtletí 2026 vychází typická pražská 1+kk na 4,82 milionu korun. Deloitte ve svém Develop Indexu za Q4 2025 uvádí průměrnou novostavbovou jednotku 1+kk v Praze na zhruba 6,85 milionu korun. Ostrov se tedy cenově trefuje někam mezi starší garsonku a menší novostavbu. Mediální zkratka sedí, ale jen orientačně.

Podstatnější je, že těch šest milionů není kupní cena. Je to vyvolávací cena v nucené dražbě. Vstup do ní vyžaduje složení jistoty 30 %, tedy zhruba 74 100 eur předem. Po příklepu musí vítěz doplatit zbytek do deseti pracovních dnů. A to je teprve začátek účtu.

Cena, která padala jako z útesu

Časová osa pádu ceny Makri vypráví příběh o tom, jak se z investičního snu stala realita:

• 2023 – ostrov se na komerčním trhu nabízel za 8 milionů eur, tedy přes 194 milionů korun.
• Červenec 2022 – první soudní odhad pro dražbu stanovil hodnotu na 3,8 milionu eur. Pracoval s předpokladem, že využití ostrova nemá zásadní překážky.
• Září 2022 – nový znalecký posudek už započítal status soukromého lesa a ochranu Natura 2000. Cena spadla na 296 tisíc eur.
• Soudní korekce – soud cenu pro tehdejší dražbu upravil na 1,5 milionu eur. Kupce se nenašel.
• Listopad 2026 – připravovaná nová dražba s vyvolávací cenou 247 tisíc eur.

Ostrov se nezhoršil. Zhoršil se jeho investiční profil poté, co odhady začaly realisticky počítat s tím, co na něm prakticky nejde dělat. Podle dokumentu, který měl k dispozici deník ProtoThema, bylo zabavení vyvoláno kvůli dluhu pouhých 60 tisíc eur, zlomku původní hodnoty.

Háček, který je vlastně celý svazek háčků

Makri leží v chráněné lokalitě soustavy Natura 2000 (GR2310015) a zároveň je vedena jako soukromý les. V praxi to znamená přísné limity na výstavbu, odlesnění i změnu využití území. Podle dostupných zdrojů jsou přípustné jen zemědělství na existujících plochách, pastva a minimum lehké rekreační infrastruktury. Kdo by chtěl stavět vilu nebo resort, potřeboval by environmentální schválení a pravděpodobně i prezidentský dekret, protože v řeckém urbanistickém právu stavební způsobilost na neobydlených ostrovech mimo územní plán spadá pod zvláštní režim.

K tomu se přidávají finanční břemena:

• Registrované hypotéky a zástavy na ostrově.
• Daňové nároky řeckého státu, které podle anglické verze ProtoThema přesahují 20 milionů eur.
• Sporné nájemní smlouvy a další věřitelské spory.

Část závazků se řeší v rámci dražby a rozdělení výtěžku, ale kupující nese reálné riziko dalších skrytých břemen. Bez kompletního aukčního spisu, který zatím nebyl veřejně dostupný na portálu eauction.gr, nelze s jistotou říct, co přesně na nového majitele přejde a co zanikne příklepem.

Co by kupec reálně mohl a nemohl

Pro srovnání: jiné řecké soukromé ostrovy na otevřeném trhu startují zhruba na dvou milionech dolarů. Aktuálně nabízený ostrov Oinousses u Von Poll stojí 3,5 milionu eur. Makri je řádově levnější, a řádově omezenější.

Občan EU může v Řecku obecně kupovat nemovitosti bez zvláštního zákazu. Čech by tedy formálně mohl dražit. Prakticky ale potřebuje řecké daňové číslo AFM, notáře, registraci do katastru a hlavně důkladnou právní prověrku. K ceně je třeba připočítat daň z převodu 3,09 %, notářské poplatky, roční daň z nemovitosti ENFIA a logistiku spojenou s ostrovem bez infrastruktury.

Co nový majitel reálně získá? Soukromý pozemek uprostřed Jónského moře, který může držet jako konzervační nebo spekulativní aktivum. Co nezíská? Možnost automaticky cokoli postavit, změnit krajinu nebo spustit development bez let trvajících povolovacích procesů.

Dražba je plánovaná na 13. listopadu 2026, ale dosud nebyla nahrána do aukčního systému a mohou proti ní přijít námitky. Makri tak zatím zůstává tím, čím byl posledních několik let, ostrovem, který všichni chtějí prodat a nikdo nechce koupit.