V Česku se rýsuje nový zákon, lidé mohou přijít o domy a chaty

Spor o dostupné bydlení se v Česku vede roky, ale většinou jako debata o cenách, hypotékách a pomalých úřadech. Sněmovní tisk 67 posouvá tuto debatu jinam: do paragrafů, které rozhodují o tom, čí zájem má přednost, když se velký bytový projekt střetne s vaším plotem, zahradou nebo chatou.

Klíčová věta, která mění pravidla hry

Návrh zavádí novou kategorii: stavba pro hromadné bydlení, tedy projekt s celkovou podlahovou plochou od 10 000 m², zhruba 100 až 200 bytů. Takové stavby mají být nově zařazeny mezi takzvané vyhrazené stavby, o nichž rozhoduje Úřad rozvoje území ČR v jediném stupni. A zároveň návrh říká, že výstavba vyhrazených staveb je ve veřejném zájmu. Právě tato kombinace je jádrem problému. Veřejný zájem totiž není jen rétorika, je to jazyk, v němž se vede debata o omezení nebo odnětí práv k pozemku. Právní analýza ČKAIT výslovně upozorňuje, že zařazení hromadného bydlení mezi vyhrazené stavby a současné vyhlášení veřejného zájmu otevírá otázku, zda může dojít k odejmutí či omezení práv k pozemku pro uskutečnění takové stavby.

Bránit se bude těžší než dnes

Vyvlastnění je krajní nástroj a má i nadále podmínky podle zvláštního zákona, to je pravda. Jenže titulkový slib nestojí na jistotě okamžité konfiskace, ale na tom, že se obranný prostor vlastníků zužuje. Veřejný ochránce práv Stanislav Křeček napsal poslancům, že novela oslabuje možnost lidí bránit se proti rozhodnutím úřadů, a za zvlášť problematické označil to, že proti rozhodnutím o největších stavbách, včetně staveb pro hromadné bydlení, nemusí být přípustný řádný opravný prostředek u správního orgánu. Jinými slovy: stát by mohl o největším projektu ve vašem sousedství rozhodnout jednou a bez standardní možnosti odvolání ke správnímu orgánu.

Územní plán přestane být zárukou

Ombudsman zároveň varuje před tím, že novela může umožnit povolit stavbu i v rozporu s územně plánovací dokumentací na základě vágně formulovaných podmínek. Důvodová zpráva k návrhu navíc počítá s tím, že některé požadavky na výstavbu nebude nutné uplatnit, pokud by jejich splnění bylo zjevně ekonomicky nepřiměřené vůči přínosům. Pro majitele domu nebo chaty to znamená, že územní plán, který dnes chrání charakter jejich okolí, nemusí být zárukou, jakou byl dosud. ČKAIT varuje i před návrhy, které by relativizovaly odstupy staveb nebo přístup ke komunikaci, a tvrdí, že novela vznikla bez řádné odborné diskuse.

Chaty a chalupy nejsou okrajový detail

Rekreační majetek je v Česku masová vlastnická vrstva, ne folklor pár nadšenců. Jen v Jihomoravském kraji eviduje Registr sčítacích obvodů a budov k 1. lednu 2026 přes 36 tisíc objektů individuální rekreace. Svaz měst a obcí upozorňuje, že novela může zásadně změnit fungování stavebních úřadů i v menších obcích, takže nejde o problém velkých měst a developerů. Když se mění pravidla pro veřejný zájem, dopadá to na celou vlastnickou mapu země.

Odborníci nejsou zajedno, ale ne tam, kde byste čekali

Česká komora architektů základní směr návrhu podporuje a vidí v něm krok ke zlepšení správy území, zároveň ale odmítá zvolený proces mimo standardní legislativní řízení a žádá právní a technické dočištění. ČKAIT je naopak ostře kritická a varuje, že návrh zhoršuje ochranu běžných stavebníků. Hospodářská komora naopak plně podporuje základní směřování tisku 67 a zdůrazňuje rychlejší a předvídatelnější řízení. Spor tedy není mezi odborníky a politiky, ale mezi dvěma legitimními cíli: rychlejší a dostupnější bytová výstavba na jedné straně, silná ochrana soukromého vlastnictví a sousedských práv na straně druhé.

Zákon ještě není schválený, k 18. dubna 2026 je návrh ve druhém čtení v Poslanecké sněmovně. Právě teď se ale rozhoduje, jak silnou kartu dostane do ruky ten, kdo bude chtít stavět velký bytový projekt vedle vašeho domu, a jak silnou kartu si ponecháte vy.